房价走高，是否让房子更有价值？
至少在房租收益率方面，这似乎是一个反作用力。
国内主要城市租金收益率均不足4%
近日，易居房地产研究院发布的《50城租金收益率研究报告》显示，今年三季度，其监测的全国50个城市租金收益率为2.5%，环比下降3%，同比下降2%。
在50城租金收益率中，排名最高的西宁为3.9%，而排名垫底的厦门仅有1.2%。这就是说，国内主要城市已经没有租金收益率超过4%。
租金收益率被认为是衡量投资收益的重要指标之一。目前，租金收益较高的西宁、韶关、哈尔滨、银川、乌鲁木齐都是东北或西部的弱二线城市和三线城市，近几年房价涨幅不大，并且租金稳步上涨，租金涨幅与房价涨幅差不多。租金收益率较低的厦门、三亚、福州、石家庄和青岛，房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。
据融监测，尽管从去年6月中旬以来，银行理财收益率在不断下滑，12月首周封闭式理财产品收益也创出新低，但各类产品平均预期收益率仍在4%以上。这就是说，国内主要城市的租金收益率已经不及银行理财收益。
西安买房后出租42年才能回本
易居数据显示，西安租金收益率同比下降15%，以2.4%排在50个城市的第29位，与郑州、太原等地的租金收益相当，略低于重庆和成都。
其实租金收益率的概念其实并不复杂。就是年租金/房价。是不是有点眼熟？没错，这个数字与租售比的概念比较接近。可以大概估算，几年下来可以靠出租收回当初买房成本。同时，透过租金收益率，也可以反推出租金或房价。
结合西安市房管局近期公布的房价数据来看，今年4-10月，西安商品住房销售均价基本维持在元/㎡左右。对照2.4%的租金收益率，不考虑装修、税费和资金的时间成本，差不多购买㎡的住房，月租金是元左右。
这样租价的出租房在西安三环以内还是比较容易找到的，而套用租售比来衡量，2.4%的租金收益率相当于个月可以回本，也就是41.7年。
一般而言，租房价格容易受房龄、配置设施、地段等因素影响，2.4%的租金收益率有一定参考价值，但缺乏对房屋空置的考量。按这个收益率，现在买房后出租似乎并不划算。
租金收益跑输两年定期存款
在降至2.4%之后，西安租金收益率已是近十年最低水平。据业内人士回忆，西安房租收益的*金年份在年左右，当时回报率一度达8%-11%，随后房价涨幅超过房租增速，造成了租金收益率回落。从11%到2.4%，十年间西安租金收益率下降了78%。
去年到今年上半年，西安房价涨幅进入全球前十，租金收益率回落就更明显了。
租金收益率跌跌不休。另一方面，在年末银行揽储大战之中，普通定期存款利率却出现上调。东西君注意到，西安一年、两年、三年、五年定期存款均值分别为2.02%、2.73%、3.40%、3.47%。仅从数值上对比，现在买房出租还不如存两年定期划算？
当然这笔账不能只用数字来衡量。毕竟银行利率是一个狭隘的通胀反映，事实上因为纸币属性，贬值是持续的。而且在低利率水平，存款是一种低级做法。而优质房产是资源体现，除了自身价值还可能与教育和医疗等挂钩，这也是房子被视为硬通货的重要原因。
值得一提的是，租金收益率反映的其实不仅是“有一笔钱，究竟是买房还是搞其他投资”的账面对比。据易居报告所说，我国部分城市长期以来租金收益率偏低，这主要是由于房价涨幅过大，租金上涨速度小于房价上涨速度。而租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求，房价与租金的背离，也提醒市场房价可能存在一定泡沫风险。
PK国际大都市租金收益率，国内城市输了
那么国外城市的租金收益率什么水平？胡润此前公布的年上半年租金收益率10强城市显示，达拉斯、休斯顿、坦帕、芝加哥、奥兰多、迈阿密、利物浦、纳什维尔、菲尼克斯、雷克雅未克分别从7.6%-6%。另从GlobalPropertyGuide、CoreLogic和Zillow等境外机构披露的数据看，年伦敦3%左右，纽约4.7%左右，洛杉矶5.7%左右，东京4.3%左右，大阪6.0%左右。与之相比，包括西安在内，我国不少城市的租金收益率处于较低水平，也间接说明租金与房价的背离度偏高。
通常而言，房价和房租都由供需决定，除了供需之外，房价与人们对其升至的期望相关，而租房更与当下消费水平相关。这也就造成了买房投资未来，租房消费现在。购房价格与租房价格背离，其实也体现出市场对增值期望和当下价值的背离，是未来与现在的背离。从影响房价的近、中和远期因素来看，依次是新市民、城镇化和新增人口。但很显然，国内城市对人口的导入，短期内更多带来的是对于新房价格的支撑。
东西君注意到，截至11月20日，今年西安已迁入70万人。新增人口将对房价和租金产生怎样的影响？房价涨幅是否会继续超过房租、延续二者的背离关系都还未可知。总之，健康的市场需要合理的秩序，我们更期待的是诡异的大起大落能减少一些。
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